Quorum assemblee condominiali

 

Maggioranze alla riunione di condominio in prima e seconda convocazione; differenza tra quorum costitutivo e quorum deliberativo. 

L’assemblea di condominio è validamente costituita solo se viene rispettato il cosiddetto «quorum costitutivo» che varia a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione. Una volta verificato il rispetto di tale maggioranza, la riunione viene aperta e si passa ad analizzare i vari punti all’ordine del giorno per discuterli e votarli.

Per la validità delle votazioni è invece necessario che sia rispettato il «quorum deliberativo» che, a sua volta, varia a seconda del tipo di argomento da trattare. 

Non è facile ricordare a memoria tutti i quorum assemblee condominiali. Ecco allora una facile guida che potrai portare con te alla prossima riunione di condominio per comprendere quali sono le maggioranze richieste dalla legge.

A chi spetta verificare i quorum?

Se è vero che spetta all’amministratore di condominio inviare le convocazioni ai vari condomini, è invece di competenza del presidente dell’assemblea – scelto dai condomini stessi accorsi alla riunione – verificare il rispetto dei quorum assemblee condominiali. A tal fine egli riceve dall’amministratore le cartoline con l’avviso di ricevimento delle raccomandate spedite, nonché le copie delle consegne fatte a mano, a mezzo fax o pec. L’eventuale errore nella verifica delle maggioranze ricade sul Presidente che abbia, nonostante il difetto, dato corso ugualmente alla riunione. 

Quorum costitutivi assemblee condominiali

Il quorum costitutivo dell’assemblea condominiale varia a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione.

In prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi (2/3) del valore dell’intero edificio e la maggioranza (50%+1) dei partecipanti al condominio.

In seconda convocazione è sufficiente l’intervento di un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo (1/3) del valore dell’edificio e un terzo (1/3) dei partecipanti al condominio.

 

La prima convocazione non deve avvenire in orari di fatto impossibili, altrimenti la seconda convocazione – posta in orari normalmente praticabili – vale come prima seduta, cui si applicano le relative più alte maggioranze per la costituzione e per l’assunzione delle decisioni.

Prima e seconda convocazione non possono tenersi nella stessa giornata, intesa come giorno solare (per cui sarà legittima la prima convocazione alle 22 del martedì e la seconda alle 14 del mercoledì), e devono invece tenersi a non più di dieci giorni l’una dall’altra; nell’avviso possono essere fissate più riunioni consecutive.

Quorum deliberativi assemblee condominiali

Dal punto di vista deliberativo, invece, il quorum varia a seconda dell’oggetto della votazione. 

L’assemblea condominiale può essere di due tipi: 

  • ordinaria, convocata uno volta all’anno per approvazione del rendiconto consuntivo (le spese effettuate nel corso dell’attuale gestione) e del bilancio preventivo, cioè l’anticipazione degli esborsi che si andranno a effettuare nell’anno dopo;
  • straordinaria, che viene convocata qualora vi siano questioni urgenti da gestire. Per le delibere straordinarie sono richieste maggioranze più ampie proprio per via della delicatezza delle questioni da trattare. 

 

Lasciando alla tabella qui sotto l’elenco completo dei quorum deliberativi possiamo già fare qualche esempio. In caso di votazione su a nomina e revoca dell’amministratore di condominio, approvazione del regolamento o modifica delle tabelle millesimali, il quorum deliberativo si considera raggiunto laddove voti favorevolmente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. 

Un quorum più rafforzato si avrà invece in materia di innovazioni, dato che il voto sarà valido con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio. In caso di assemblea in seconda convocazione, invece, sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Invece per la modifica del regolamento approvato all’unanimità o dei criteri di ripartizione delle spese condominiali è sempre necessario il consenso di tutti i condomini. Allo stesso modo è richiesta l’unanimità tutte le volte in cui è necessario adottare delle limitazioni all’uso degli appartamenti (ad esempio il divieto di stendere i panni dal balcone o di fare rumore oltre un certo orario). 

La legge a seconda dei casi richiede una maggioranza per valore di:

  • “almeno la metà” del valore: ossia almeno 500/1000 (millesimi);
  • “almeno 1/3” e cioè il valore di almeno 333,333333/1000 (che per praticità indicheremo con 334/1000);
  • “almeno 2/3” e cioè almeno 666,66666/1000 (che per praticità indicheremo con 667/1000);
  • unanimità: ossia 1000/1000.

 

Oggetto delibera convocazione Millesimi Condomini
totali/interv.
AMMINISTRATORE
– nomina e revoca I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– approvazione compenso I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
RENDICONTO ANNUALE
– approvazione I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
APPROVAZIONE DEL PREVENTIVO DI SPESA
– per spese  ordinarie  annuali I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– per riparazioni  straordinarie  di  notevole  entità I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
– in generale I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– modifica criteri di ripartizione delle spese I e II 1000/1000 totale condomini
ATTI DI ORDINARIA AMMINISTRAZIONE O MANUTENZIONE DEI BENI COMUNI
– in generale I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– autorizzazione all’amministratore ad aggiornare il contratto di assicurazione del condominio I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
USO DELLA PROPRIETÀ ESCLUSIVA
– limiti o divieti I e II 1000/1000 totale condomini
RIPARAZIONI
– straordinarie di  notevole entità I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– straordinarie  non I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
INNOVAZIONI O LAVORI
– innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodoo al maggior rendimento delle cose comuni   almeno 667/1000 metà interv. + 1
– opere ed interventi per migliorare la  sicurezzae la salubrità degli edifici e degli impianti I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– opere ed interventi per eliminare le  barriere architettoniche  “Ascensore“) I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– opere in generale finalizzate al contenimento del  consumo energeticonell’edificio (vedi  anchela voce “Consumo energetico degli edifici“) I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– realizzazione di parcheggicondominiali destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– opere per produrre energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– installazione di  impianti  ricezione radiotelevisiva I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– realizzazioni di impianti di  videosorveglianza I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– innovazione  gravosa o voluttuaria  (1) I e II almeno 667/1000 metà interv. + 1
– innovazioni che possono  alterare il decoro I e II 1000/1000 totale condomini
(1)  Se l’innovazione gravosa o voluttuaria consiste in opere:
– suscettibili di utilizzazione separata: ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito (art. 1121 c.c.);
– non suscettibile di utilizzazione separata: la maggioranza dei condomini che ha deliberata o accettata l’innovazione deve sostenerne integralmente la spesa; in caso contrario l’innovazione non è consentita.
RICOSTRUZIONE DELL’EDIFICIO
– per perimento inferiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c. 2 c.c.) I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c. 1 c.c.) I e II 1000/1000 totale condomini
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Assembleare
– approvazione I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– modifiche in generale (ad  esempio: modifiche sulla gestione ordinaria degli immobili comuni volte al miglior godimento della cosa comune) almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– integrazioni che limitano i diritti dei condomini sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva I e II 1000/1000 totale condomini
Convenzionale
– approvazione I e II 1000/1000 totale condomini
– modifiche alle clausole contrattuali I e II 1000/1000 totale condomini
– modifiche alle tabelle millesimali (con previsione di criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali) I e II 1000/1000 totale condomini
– modifiche alle clausole regolamentari I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
ANTENNE RADIOTELEVISIVE (innovazione) (1)
Impianti centralizzati
– installazione di impianti che comportano modifiche in grado di alterare la destinazione delle parti comuni e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– installazione di impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
Impianti non centralizzati
– per l’installazione non è necessario l’assenso dell’assemblea; tuttavia l’assemblea può:
a) prescrivere modalità alternativedi esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio
b) subordinare l’installazione dell’impianto alla prestazione di idonea garanzia da parte dell’interessato
I e II almeno 667/1000 metà interv. + 1
– adeguamento di impianti esistenti I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
(1) Sono comprese le installazioni di impianti per la ricezione radiotelevisiva (ad esempio antenne satellitari, paraboliche) e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (anche da satellite o via cavo) con relativi collegamenti fino alla diramazione delle singole utenze.
ASCENSORE
– installazione di ascensore allo scopo di migliorare o di rendere più comodo l’uso della cosa comune e che non comporti pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato I e II almeno 667/1000 metà interv. + 1
– installazione di ascensore che possa alterare il decororendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (ad esempio: ascensore esterno ad un edificio di notevole pregio architettonico; ascensore da realizzare nel vano scala con taglio dei gradini o notevole restrizione del vano d’ingresso in modo tale da impedire l’uso o il godimento di dette parti comuni anche ad un solo condomino) I e II 1000/1000 totale condomini
– installazione di ascensore per portatori di handicap allo scopo di eliminare una barriera architettonica e che sia tale da non alterare il decoro architettonico dell’edificio e da non rendere alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
CONSUMO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
– opere per il contenimento del consumo energetico  in generale I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– adozione per l’impianto centralizzato di riscaldamento di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazionedel calore e conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– adozione di impianto con i requisiti certificati da diagnosi energetica o APE (come la sostituzione di una caldaia) I e II almeno 334/1000 metà interv. + 1
PARCHEGGI (innovazione)
– realizzazione posti auto condominiali (art. 9 L. 122/89) I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– realizzazione posti auto condominiali con alterazione del decoro architettonico che rende alcune parti inservibili all’uso cui sono destinate I e II 1000/1000 totale condomini
– assegnazione esclusiva e nominativa di singoli posti auto I e II 1000/1000 totale condomini
BENI E PARTI COMUNI
Divisione
– di beni comuni, sempre che non renda più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino I e II 1000/1000 totale condomini
Vendita o costituzione di diritti
– vendita o cessione di beni comuni
– costituzione di  servitùa carico di tutto il condominio
– concessioni a terzi
I e II 1000/1000 totale condomini
Costituzione di ipoteca
– in generale I e II 1000/1000 totale condomini
– a garanzia di mutuo  per ricostruzione I e II 667/1000 metà condomini + 1
Locazione
– di un appartamento condominiale a un terzo senza mutare la destinazione I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– locazioni ultranovennali I e II 1000/1000 totale condomini
Uso delle parti comuni
– autorizzazione alla sosta di autoveicoli dei condomini nel cortile comune, senza alterarne la destinazione I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– autorizzazione al passo carrabile dei condomini sul viale comune, senza lesione dei diritti I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– affitto a un condomino del locale comune ove è sito l’impianto di riscaldamento, con affidamento della gestione I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– separazione, in un cortile comune, della zona di passaggio pedoni e di traffico veicoli I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
Modifica della destinazione d’uso
– modifica della destinazione d’uso di parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale I e II almeno 800/1000 4/5 dei condomini
– diffida a cessare attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– trasformazione dei locali della portineria in bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini I e II 1000/1000 totale condomini
PORTIERATO
– istituzione del servizio I e II almeno 667/1000 metà interv. + 1
– soppressione del servizio (potrebbe essere necessario anche la modifica del regolamento condominiale) (vale anche per la riduzione dell’orario di servizio) I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
oppure, ritenendola un’innovazione:  I e II almeno metà interv. + 1
– licenziamento del portiere (non per soppressione del servizio) I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 metà interv. + 1
– istituzione di un servizio di guardiania notturna, sostitutivo del portiere, sospeso in alcuni periodi o in alcuni giorni I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
SUPERCONDOMINIO
– nomina da parte di ogni condominio che fa parte del supercondominio di un  rappresentante  gestione ordinaria  nomina dell’amministratore I e II 667/1000 metà interv. + 1
SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO
– quando l’edificio può dividersi in parti o edifici autonomi I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– quando per dividere in parti autonome servono modifiche dell’edificio e opere per sistemare locali e dipendenze I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
TABELLE MILLESIMALI (FORMAZIONE E MODIFICA)
– in generale I e II 1000/1000 totale condomini
– in seguito ad errore o modifica edificio (v.  n. 6837) I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
PROGETTI TERRITORIALI
– autorizzazione all’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi ed iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
LITI GIUDIZIALI
– liti su materie che  esorbitano dalle attribuzionidell’amministratore I e II almeno 500/1000 metà interv. + 1
– autorizzazione all’amministratore a resistere in un giudizio contro il condominio I almeno 500/1000 metà interv. + 1
II almeno 334/1000 1/3 condomini
– autorizzazione all’amministratore per una transazione avente ad oggetto beni comuni indisponibili e diritti reali comuni I e II 1000/1000 totale condomini